Wie genau muss der Vermieter in der Kündigung den Zahlungsverzug aufschlüsseln?

Das Landgericht Hamburg hat in einem älteren Urteil ausgeführt, dass der Vermieter in einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs den Zahlungsbetrag genau aufschlüsseln muss und zwar nach Betrag, Fälligkeitsdatum und Kostenart. Lässt sich der Aufstellung des Vermieters nämlich nicht zweifelsfrei entnehmen, ob sich der Mieter mit der Miete oder den Nebenkosten in Verzug befindet, soll die Kündigung unwirksam sein (LG Hamburg, Az. 316 S 43/03 = NJW 2003, 3064). Problematisch war dies bei diesem Fall, weil die beigefügte und in Bezug genommene Kontoauflistung schon mit einem ungeklärten Saldo begann. Außerdem wurden die fälligen Mietzahlungen ins Soll und die erbrachten Zahlungen ins Haben gestellt.

Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die nicht verallgemeinert werden kann.

So hat beispielsweise das Landgericht Berlin in einem anderen Fall, in dem der Vermieter sich bei der Angabe des Zahlungsmonats gerirrt hatte, entschieden, dass die Kündigung wirksam war, da der  Kündigungsgrund “Zahlungsverzug” für den Mieter erkennbar war und das korrekte Saldo angegeben wurde (LG Berlin, Az. 65 TS 102/02 = NJW 2003, 3063).

Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2010 zur Problematik grundsätzlich Stellung bezogen (Urteil vom 12.05.2010, Az. VIII ZR 96/09): Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003, Az. VIII ZB 94/03).

Der Vermieter sollte nach m. E. eine Auflistung erstellen, wenn sich der Mietrückstand über Monate hinzieht, der Mieter Teilzahlungen geleistet hat und/oder sich die Miethöhe geändert hat, möglicherweise durch eine Erhöhung der Vorauszahlungsverpflichtung für Nebenkosten. Dann ist es m E. eben nicht ausreichend, dass der Vermieter einfach ein Saldo angibt.

Ich halte es für gefährlich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs etwas anderes herleiten zu wollen. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte nämlich der Vermieter den Rückstand auch monatsweise aufgelistet. Ich halte dies in jedem Fall für ratsam.

In solchen Fällen empfiehlt sich außerdem eine kompetente Rechtsberatung vor Ausspruch der Kündigung. Eine formal unwirksamen Kündigung kann zum Prozessverlust und zu Erstattungsansprüchen des Mieters für die Zurückweisung der Kündigung führen.

Das LG Kempten hat mit Urteil vom 22.02.2017, Az. 53 S 1283/16 entschieden, dass eine Klage auf Zahlung eines Saldos aus einem fortgeschriebenen Mieterkonto, in welchem Mietzinsforderungen, Nachzahlungsforderungen aus Heiz-  und Betriebskostenabrechnungen bzw. Guthaben aus diesen, ebenso wie Mahnkosten, Rechtsanwaltskosten und Auszahlungen vom Vermieter eingestellt wurden unzulässig ist.

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen oder auf dieser Seite nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.