Das Gesetz regelt zwar die Art der Kautionsleistung in § 551 BGB (Bereitstellung einer Geldsumme), lässt aber auch eine andere Anlageform zu: Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren (§ 551 Absatz 3 BGB). Zulässig ist deshalb die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, dass ein Sparbuch des Mieters verpfändet wird.

Problematisch kann dann nach Mietvertragsbeendigung nun die Auflösung des verpfändeten Sparbuchs durch den Vermieter werden.

Wenn die Mietkaution durch Verpfändung eines Sparbuchs geleistet worden ist, darf der Vermieter das Sparkonto nämlich nur im Falle der Pfandreife auflösen, also dann, wenn ihm gegen den Mieter ein fälliger Anspruch zusteht. D. h. eine berechtigte, verrechenbare Gegenforderung. Grundsätzlich muss der Vermieter als Pfandgläubiger nicht nur sein Pfandrecht, sondern auch die Pfandreife beweisen. Daran ändert sich nichts dadurch, dass nach dem Inhalt der Verpfändungsvereinbarung die Bank als Schuldnerin zur Auszahlung des Kautionsguthabens an den Vermieter auch ohne entsprechenden Nachweis befugt sein soll. Darin liegt nur eine Erleichterung für die Bank, die nicht in die eventuellen Streitigkeiten der Mietvertragsparteien untereinander hineingezogen werden soll. Der Mieter kann einem unzulässigen Zugriff auf das Kautionssparbuch aber mit einer Unterlassungsverfügung im einstweiligen Rechtsschutz begegnen.

Allerdings ist dieses Ergebnis zwischen den einzelnen Amts- und Landgerichten nicht unumstritten. Der Bundesgerichtshof hat die Frage noch nicht entschieden.

Ein Einziehungsrecht des Vermieters für die Kaution bei streitigen Forderungen besteht nach folgenden Urteilen nicht: LG Darmstadt (Beschluss vom 13.12.2004, Az: 11 T 11/04), LG Wuppertal (Urteil vom 27.11.2003, Az: 9 S 194/03), AG Lichtenberg (Urteil vom 1.4.2004, Az: 4 C 1002/04), AG Tiergarten (Urteil vom 11.3.2003, Az: 6 C 92/03). Am weitesten geht wohl die Ansicht des LG Baden-Baden (Beschluss vom 29.10.2002, Az: 3 T 40/02)), wonach eine Aufrechnung möglicher Schadensersatzansprüche des Vermieters mit der Kaution schon allein deshalb ausscheide, weil es sich nicht um gleichartige Forderungen handele, § 387 BGB.

Anders sah dies aber das OLG Karlsruhe mit Beschluss vom 18.8.2008, Az: 8 W 34/08. Die Verwertung der Kaution durch den Vermieter setzt nicht unstreitige Ansprüche voraus, sondern lediglich die Verrechnung der Kaution mit Vermieteransprüchen im Rahmen einer Abrechnung.

Insoweit wird es auch darauf ankommen, in welchem Gerichtsbezirk sich die Wohnung befindet.

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.