BGH, Urteil vom 11.08.2004 – XII ZR 101/01 (NZM 2004, 824)

Der Wert einer auf einen zukünftigen Mietausfall gerichteten Klage ist nach § 9 ZPO (und nicht nach § 41 I GKG, § 16 I GKG a. F.) festzusetzen. Mit der Klage müssen aber wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen geltend gemacht werden und nicht ein Anspruch auf Ersatz eines bereits eingetretenen (Mietausfall-)Schadens.

Das KG Berlin setzt beim Streitwert den 6-monatigen Nettomietzins an.

Das AG Karlsruhe setzt beim Streitwert den 3-monatigen Bruttomietzins an.

 

Landgericht Braunschweig

Az.: 6 S 578/99

Verkündet am 18.01.2000

Vorinstanz: AG Braunschweig – 116 C 4076/98

In dem Rechtsstreit wegen Räumung von Wohnraum und rückständigem Mietzins hat die 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig auf die mündliche Verhandlung vom 7. Dezember 1999 R e c h t erkannt:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 28. Mai 1999 – 116 C 4076/98 – wie folgt abgeändert und neu gefaßt:

1. Die Beklagten werden verurteilt, das Reihenmittelhaus in der Theodor-Francke-Str. 27 in 38116 Braunschweig, bestehend aus 4 Zimmern von ca. 110 qm mit Küche, Bad, Gäste-Bad, Diele und Terrasse, samt Kellerraum, Vorkeller und Gartenfläche zu räumen und an den Kläger nebst 2 Schlüsseln für die Haustür, 1 Schlüssel für den Keller und 1 Schlüssel für den Dungweg, herauszugeben.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 7.425,- DM zu zahlen nebst 4% Zinsen auf 75,– DM seit dem 5. Dezember 1996, auf jeweils 150,– DM seit dem 5.Februar 1997 und seit dem 5. März 1997, auf jeweils 75,– DM seit dem 5. April 1997, 5. Mai 1997, 5. Juni 1997, 5. Juli 1997, 5. August 1997, 5. September 1997, 5. Oktober 1997, 5. November 1997, 5. Dezember1997 und 5. Januar 1998 und auf jeweils 375,– DM seit dem 5. Februar 1998, 5. März 1998, 5. April 1998, 5. Mai 1998, 5. Juni 1998, 5. Juli 1998, 5. August 1998, 5 . September 1998, 5. Oktober 1998, 5. November 1998, 5. Dezember 1998, 5. Januar 1999, 5. Februar 1999, 5. März 1999, 5. April 1999, sowie auf 450,– DM seit dem 5. Mai 1999 und auf 375,– DM seit dem 5. Juni 1999.

3. Im übrigen wird dis Klage abgewiesen.

4. Die weitergehende Berufung und die Anschlußberufung werden zurückgewiesen.

5. Die Kosten des Rechtsstreits zu tragen einschließlich des Beweissicherungsverfahrens 116 H 986/98 Amtsgericht Braunschweig für den 1. Rechtszug der Kläger zu 3/11 und die Beklagte als Gesamtschuldner zu 8/11, für den 2. Rechtszug der Kläger zu 2/7 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 5/7,

6. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2000 bewilligt.

7. Der Streitwert für die Berufung wird festgesetzt auf 35.652,– DM.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs.1 ZPO abgesehen.

Der Kläger hat erneut das Mietverhältnis am 1.9.1999 fristlos, hilfsweise ordentlich zum 1. Januar 2000 gekündigt. Zur Begründung führt er aus, für den Zeitraum von Dezember 1998 bis August 1999 seien dis Beklagten mit weiteren Mistzinszahlungen von 4.575,–DM rückständig geworden, jedenfalls unter Berücksichtigung der vom Amtsgericht als gerechtfertigt angesehenen Mietminderungsansprüche mit 2.175,– DM.

Der Kläger hat dementsprechend seinen Zahlungsantrag um 4.575,– DM erweitert.

Die Beklagten halten diese Klagerweiterung außerhalb der Berufungsbegründungsfrist für unzulässig und behaupten, sie hätten den Mietzins für Dezember 1996 nicht gemindert, sondern 1.583,– DM an den Kläger gezahlt, darüber hinaus seien sie berechtigt gewesen, wegen der mangelhaften Toilettenspülung für, den Zeitraum vom 1.1. bis 15.2.1997 den Mietzins für 1 1/2 Monate um 225,– DM zu mindern.

Wegen der Einzelheiten des Sachvortrages wird insoweit auf, die Schriftsätze der Parteien Bezug genommen, insbesondere wegen der Zahlungen für den Zeitraum von Dezember 1998 bis August 1999 auf die entsprechende Aufstellung im Schriftsatz des Klägers vom 3.9.1999, BI. 133 d.A.

Die Berufungskammer hat Beweis erhoben gemäß Beschluß vom 19.10.1999 über die streitigen Mängel durch Einnahme des richterlichen Augenscheins. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 7.12.1999 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung des Klägers und dis Anschlussberufung der Beklagten sind zulässig.

Zulässig ist auch die nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist erklärte Erweiterung, des Zahlungsantrages auch ohne Einwilligung der Beklagten (§§ 523, 264 BGB).

Eine erstinstanzliche Fristversäumung liegt nicht vor, tatsächliche Ausführungen werden nicht ergänzt oder berichtigt. Sie sind auch nicht verspätet. Entsprechendes gilt für die nachgeschobenen Kündigungen vom 1.9.1999 (Zöller-Gummer, ZPO, 20. Auflage, § 519, Rn. 10).

Die Berufung ist zum Teil begründet, während die Anschlußberufung keinen Erfolg hat.

Der Kläger kann von den Beklagten die Räumung und Herausgabe des Mietgrundstücks verlangen sowie die Zahlung von weiteren rückständigen Mietzins in Höhe von 3.195,– DM, mithin unter Berücksichtigung des vom Amtsgericht ausgeurteilten Betrages, insgesamt 7.425,– DM.

Die Beklagten sind berechtigt, den monatlichen Mietzins durchgehend seit Dezember 1996 um 15%, also 225,– DM, zu mindern wegen Fehlern der Mietsache (§ 537 Abs. 1 BGB). Die von der Berufungskammer durchgeführte Beweisaufnahme hat zu den folgenden Feststellungen geführt:

Die Scheibe des Küchenfensters weist einige Schlieren auf, es ist schwer zu schließen. Das Schloß der Haustür ist schwergängig, die Tür erscheint etwas verzogen, in den Fensterrahmen befinden sich keine Dichtungen, das Fenster im Arbeitszimmer hängt beim Offnen und muß zum Schließen angehoben werden, der äußere Farbanstrich löst sich beim Reiben, der Anschlußbereich zwischen Duschwanne und Fliesen ist ausgebröselt und an der Außenseite der entsprechenden Wandstelle hat sich die Tapete leicht gelöst und verfärbt, die Badewanne konnte einmal voll mit 39 Grad warmen Wasser befüllt werden, für eine zweite Befüllung nach 15 Minuten reichte das Warmwasser nur für eine Viertelfüllung, in der Überdachung der Terrasse waren mindestens zwei Scheiben gerissen, Fließgeräusche der Heizungsanlage konnten dagegen nicht festgestellt werden.

Nach Ansicht der Kammer stellt die geringe Dauerleistung des Warmwasseraufbereiters den Schwerpunkt der Mängel dar und beeinträchtigt erheblich die Nutzung der Mietsache. Die aufeinanderfolgende Entnahme von Warmwasser ist erheblich eingeschränkt und behindert nicht nur Baden und Duschen, sondern auch die Warmwasserentnahme in der Küche. Es ist daher nicht möglich, spontan und nach Gutdünken Warmwasser zu verbrauchen, vielmehr ist eine zeitliche Planung und Abstimmung mit anderen Hausbewohnern nötig.

Dieses Erfordernis stellt, insbesondere, wenn Übernachtungsbesuch im Hause aufgenommen ist, nicht nur eine empfindliche Komforteinbuße dar, sondern beeinträchtigt auch den vertragsgemäßen Gebrauch.

Diese Tauglichkeitsminderung gilt für das gesamte Jahr, ohne dass eine Unterscheidung, zwischen Sommer und Winter zu machen ist, wie es das Amtsgericht getan hat.

Der Verbrauch von Warmwasser ist nicht von der Jahreszeit abhängig.

Die Schwergängigkeit des Küchenfensters und des Fensters im Arbeitszimmer sowie der Hauseingangstür liegen zwar deutlich über der Lästigkeitsgrenze und stellen damit nicht nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit dar, wenn sie auch den Nutzungswert des Hauses nur in geringerem Umfange beeinträchtigen.

Die fehlenden Dichtungen in den Fenstern sind geeignet, zu Undichtigkeiten zu führen, die ebenfalls bei entsprechenden Wetterlagen zu Nutzungsbeeinträchtigungen, wenn auch geringer Art, führen.

Die Schaden in der Abdichtung zwischen Duschwanne und Fliesen stellen deswegen einen – wenn auch ebenfalls geringfügigen -Tauglichkeitsmangel dar, weil sie zu Durchfeuchtungen der Wand und Ablösung der Tapete führen.

Die übrigen Mängel mindern die Tauglichkeit der Wohnung nur unerheblich und rechtfertigen keine Mietminderung (§ 687 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die Berufungskammer hat zwar Fließgeräusche der Heizung nicht feststellen können, dagegen hat der in dem Beweissicherungsverfahren tätige Sachverständige Dipl.-Ing. Bossier bei seiner Ortsbesichtigung am 26.8.1999 in der Zeit zwischen 15.00 Uhr und 16.40 Uhr ein Rauschen in den Heizungsleitungen des Wohnbereichs festgestellt.

Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, daß zeitweise ein Rauschen auftritt, die Kammer konnte sich jedoch keinen eigenen Eindruck davon verschaffen, inwieweit dadurch die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung beeinträchtigt wird.

Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände nimmt die Berufungskammer daher eine Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit von 15% an, so daß die Beklagten berechtigt sind, den Mietzins monatlich um 225,– DM zu mindern.

Die Beklagten schulden daher monatlich einen Mietzins von 1.275,– DM. Sie waren daher verpflichtet, für den Zeitraum von Dezember 1996 bis November 1998, mit Ausnahme des Monats Januar 1997, für den der Mietzins in voller Höhe gezahlt ist, also für 23 Monate, 29.325,– DM zu zahlen. Tatsächlich gezahlt haben sie jedoch nur 24.450,– DM, so daß für diesen Zeitraum ein Zahlungsrückstand von 4.875,– DM entstanden ist. Für den Zeitraum von Dezember 1998 bis August 1999, also für 9 Monate, schuldeten die Beklagten 11.475,– DM, gezahlt sind nur 8.925,– DM, so daß der Rückstand 2.550,– DM beträgt. Der gesamte Mietzinsrückstand für den Zeitraum von Dezember 1998 bis August 1999 beläuft sich mithin auf 7.425,– DM. Das ist der Betrag der begründeten Zahlungsforderung. Soweit die Beklagten behaupten, im Dezember 1.583,– DM gezahlt zu haben, sind sie den entsprechenden, ihnen obliegenden Beweis schuldig geblieben. Sie haben sich dafür auf Kontoauszüge bezogen, also auf Urkundsbeweis. Dieser Beweis wird durch die Vorlegung der Urkunde angetreten (§ 420 ZPO). Diese ist jedoch nicht vorgelegt. Soweit die Beklagten behaupten, sie seien berechtigt, für 1 1/2 Monate wegen der mangelhaften Toilettenspülung um 225,– DM zu mindern, ist dieser Vortrag nicht ausreichend vereinzelt und daher unbeachtlich. Es wird lediglich behauptet, die Toilettenspülung sei defekt und ein neues Toilettenbecken von dem Kläger selbst nicht fachgerecht eingebaut. Daraus ergibt sich nicht, welche Beeinträchtigungen im einzelnen vorgelegen haben, so daß nicht festgestellt werden kann, ob es sich lediglich um eine unerhebliche und damit unbeachtliche Minderung der Tauglichkeit handelt oder nicht. Darüber hinaus ist die Mietzahlung für den Monat Januar 1997 nicht im Streit.

Der Kläger hat Anspruch auf Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe für die sich aus dem Entscheidungssatz ergebenden Beträge, die sich aus der Differenz dar Zahlungsverpflichtung und der tatsächlich geleisteten Zahlung ergeben. Der Verzug ist jeweils eingetreten aufgrund kalendermäßiger Bestimmung der Zahlung nach der Vereinbarung, daß der Mietzins jeweils bis zum 5, eines jeden Monats zu zahlen ist (§§ 284 Abs. 1 und 2, 288 Abs, 1 Satz 1 BGB). Wegen des weiteren Zahlungsanspruches mußte die Klage abgewiesen werden.

 

Die Klage ist auch hinsichtlich des Feststellungsanspruchs abzuweisen, mit dem der Kläger verlangt, festzustellen, daß die Beklagten für die Zeit nach Zugang der fristlosen Kündigung vom 13.11.1998 bzw. ab dem 28.5.1999 verpflichtet sind, bis zur Herausgabe des Grundstücks eine Nutzungsentschädigung von 1.500,– DM monatlich zu zahlen. Die Klage ist unzulässig, weil es an dem erforderlichen Feststellungsinteresse fehlt. Der Kläger hätte ,auf künftige Leistung klagen können (§ 257 ZPO).

 

Der Anspruch des Klägers gegen die Beklagten auf Herausgabe des vermieteten Reihenmittelhauses ist begründet.

Das entsprechende Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 01.09.1999 wegen Zahlungsverzuges gem. § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB beendet.

Die Beklagten haben sich zu diesem Zeitpunkt in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug befunden, der den Mietzins für zwei Monate erreicht.

Sie sind deswegen nach Beendigung des Mistverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet (§ 556 Abs. 1 BGB).

Die Beklagten haben für die Zeit von Dezember 1996 bis einschließlich Januar 1998 die Miete um 20% gemindert, für die Monate Februar und März 1997 um 25% und danach durchgehend seit Februar 1998 bis zum Juni 1999 um 40% mit Ausnahme des Monats Mai, in dem die Minderung bei 41,7% lag.

Die Minderung um 40% ist bei weitem übersetzt, wenn man sich klar macht, daß dies bedeutet, daß 40% des gesamten Mietobjekts entweder gar nicht oder nur ganz erheblich eingeschränkt benutzt werden kann. Auch wenn man berücksichtigt, daß der Mieter aufgrund der Dauer der Beeinträchtigung in der Regel dazu neigt, eine höhere Minderungsquote anzunehmen, hätten sie sich bei realistischer Betrachtung sagen müssen, daß die von ihnen vorgenommene Minderung im Verhältnis zu den nutzungsbeeinträchtigenden Mängeln erheblich überzogen ist.

 

Dem steht auch nicht entgegen, daß sie sich Rechtsrat sowohl vom Mieterverein als auch von ihrem Rechtsanwalt eingeholt haben.

 

Es wird dabei nicht verkannt, daß es für die Minderungsquoten keinen sicheren Maßstab gibt und lediglich ergangene Gerichtsentscheidungen Richtwerte angeben können. Dem Mieter muß daher eine gewisse Bandbreite für die Schätzung der Minderung zugestanden werden.

 

Auf eingeholten Rechtsrat darf er sich jedoch nur dann verlassen, wenn der Rateneilende die Fehler der Mietsache selbst in Augenschein genommen hat. Nur dann ist es ihm möglich, unter Berücksichtigung der ihm bekannten Rechtsprechung der Gerichte im Landgerichtsbezirk vergleichsweise sichere Minderungsbeträge zu nennen.

 

Erfahrungsgemäß übertreiben Mieter das Ausmaß der Mangel erheblich, in der Hoffnung, eine Minderung in namhafter Höhe zu erreichen. Mieter befinden sich daher nur in einem entschuldbaren Rechtsirrtum über die Höhe der Minderungsquote, wenn der ihnen erteilte Rechtsrat aufgrund von entsprechenden tatsächlichen Feststellungen des Rateneilenden beruht.

Unstreitig aber haben weder Mitarbeiter des befragten Mietervereins noch der Rechtsanwalt die Mängel selbst in Augenschein genommen:

Den Beklagten ist allerdings zuzubilligen, daß sie eine Minderung vornahmen, in der Höhe, wie sie sich aus dem Sachverständigengutachten des Beweissicherungsverfahren ergibt, nämlich von 27%. Der Sachverständige hat die Mängel besichtigt und dann eine Einschätzung der Minderung vorgenommen.

 

Es kann von den Beklagten nicht verlangt werden, daß ihre Einschätzung unter derjenigen des Sachverständigen liegt. Allerdings hätten das Gutachten und der daran anknüpfende Rechtsrat ihrer damaligen Rechtsanwältin sie auch veranlassen müssen, die Minderung für die Vergangenheit und Zukunft dem Gutachten anzupassen. Wenn sie das bewusst unterlassen (vgl. ihr Schreiben vom 09.02.2000), haben sie den dadurch entstehenden Zahlungsrückstand im Sinne des § 285 BGB zu vertreten.

 

Das bedeutet aber, daß sie ab Februar 1998 nicht um 600,– DM monatlich mindern durften, sondern lediglich um 405,– DM und sie dementsprechend den Differenzbetrag von monatlich 195,– DM schuldhaft nicht gezahlt haben. Bis zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 13.11.1998 waren sie dadurch schuldhaft für 10 Monate á 195,– DM, also mit 1.950,– DM, in Verzug geraten. Dieser Betrag erreicht zwei Monatsmieten nicht, so daß die Kündigung vom 13.11.1998 nicht begründet ist. Dagegen war im Zeitpunkt der weiteren fristlosen Kündigung vom 1.9.1999 ein Zahlungsrückstand von 3.220,– DM, also mehr als zwei Monatsmieten erreicht. Die Beklagten haben auch in den Monaten Dezember 1998 bis April 1999 und für den Monat Juni lediglich 900,– DM monatlich gezahlt und für den Monat Mai 1999 nur 825,– DM. Daraus errechnet sich ein Rückstand von 3.390,– DM. Gutzubringen ist ihnen darauf ein Befrag von 270,– DM, der aus einer „Überzahlung“ von jeweils 75,-DM für die Monate Juli und August 1999 (1.350,– DM ./. 1.275,– DM) ergibt.

Die fristlose Kündigung ist danach begründet.

Das angefochtene Urteil war dementsprechend abzuändern unter Abweisung der Klage im übrigen. Die weitergehende Berufung und die Anschlußberufung waren zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung berücksichtigt das jeweilige Obsiegen bzw, Unterliegen der Parteien (§§ 92 Abs. 1, 97 Abs.1, 100 Abs.4 ZPO).

Den Beklagten war trotz der fristlosen Kündigung eine Räumungsfrist bis zum 31.3.2000 einzuräumen (§721 Abs. 1 ZPO), Die Räumungsklage ist im 1. Rechtszuge abgewiesen, so dass die Beklagten sich nicht auf eine Räumung einstellen und nach neuem Wohnraum suchen mußten. Es ist daher angemessen, ihnen für dis Anmietung einer neuen Wohnung eine, wenn auch kurze, Frist zu belassen. Der Wohnungsmarkt hat sich in Braunschweig deutlich entspannt, so daß die eingeräumte Frist bei energischem Bemühen ausreichend erscheint.

Dem Kläger ist die Räumungsfrist zuzumuten. Er braucht um den Ausfall von Mietzins nicht zu fürchten. Der Zahlungsrückstand ist entstanden wegen unterschiedlicher Beurteilungen der Minderungsberechtigung. Die Berufungskammer geht davon aus, daß er von den Beklagten wegen seiner begründeten Forderungen befriedigt wird.

Der Streitwert für die Berufung ist festgesetzt auf 35.052,– DM.

Die Kammer folgt dabei der Streitwertfestsetzung des Amtsgerichts, berücksichtigt jedoch weiter die Klagerhöhung um 4.575,– DM.

 

 

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