Kategorie-Archiv: Wohnungseigentumsrecht

Wann haftet der Verwalter für Prozesskosten?

Ab dem 01.07.2007 wurde § 49 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz mit folgendem Wortlaut eingefügt:

Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

Schon vor dieser Gesetzesergänzung war aber anerkannt, dass der Verwalter bei einer schuldhaften Verletzung des Verwaltervertrags auf Schadensersatz haftet, mithin auch die Prozesskosten zu tragen hat (BayObLG, 2Z BR 199/04 vom 08.12.2004 = ZMR 2005, 801). In diesem Fall hatte der Verwalter einem Eigentümer den Tagungsort vorsätzlich nicht mitgeteilt, was zur Nichtigkeit der Beschlüsse geführt hat.

Von dieser Möglichkeit wurde aber von den Gerichten nur selten Gebrauch gemacht.

Diese Tendenz hat sich nun geändert. Ab dem Jahr 2007 sind schon einige Urteile ergangen, die sich mit der Haftung auseinandergesetzt haben.

Es gibt zwar auch einige Verfahren, in denen eine Haftung abgelehnt wurde. Beispielsweise hat das LG Karlsruhe mit Urteil vom 15.09.2011, Az. 11 T 302/11 (NJW-RR 2012, 462) eine Haftung verneint und folgendes ausgeführt:

Grob fahrlässig bzw. schuldhaft handelt, wer die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet, was jedem hätte einleuchten müssen, wobei auch subjektive, in der Person des Handelnden begründete Umstände zu berücksichtigen sind.

Selbst ein objektiv grober Pflichtenverstoß rechtfertigt für sich allein noch nicht den Schluss auf ein entsprechend gesteigertes personales Verschulden, es muss eine auch subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich hier um eine professionelle Verwalterin handelt, an die höhere Anforderungen als an einen Miteigentümerverwalter zu stellen sind (vgl. zu allem LG München I, NJOZ 2010, 2361 = ZMR 2010, 799 m. w. Nachw.; LG Berlin, NJW 2009, 2544 = NZM 2009, 551).

Hier sind jedoch keine hinreichenden Umstände ersichtlich, die die fehlerhafte Beschlussfassung aus subjektiver Sicht als besonders vorwerfbar erscheinen lassen. Die Beigeladene hat laut Protokoll in der Versammlung mehrfach darauf hingewiesen, dass der Antrag eine bauliche Veränderung zum Gegenstand habe und demgemäß eines allstimmigen Beschlusses zur Wirksamkeit bedürfe, anderenfalls er der Anfechtung unterliege. Dass sie dennoch den Mehrheitsbeschluss als wirksam festgestellt hat, ist angesichts der umstrittenen Rechtslage zur Verkündung rechtswidriger Beschlüsse jedenfalls nicht als grob fahrlässig zu werten, denn auch von einem professionellen Verwalter können nicht die Kenntnisse eines Volljuristen erwartet werden (vgl. LG Berlin, NJW 2009, 2544 = NZM 2009, 551).

In diesem Fall wurde die Haftung also abgelehnt.

Sehr weit geht m. E. dementgegen das Urteil des AG Velbert vom 20.02.2009, 18a C 88/08 = ZMR 2009, 565. Das Amtsgericht hat dem Verwalter die Prozesskosten einer Beschlussanfechtung mit folgender Begründung auferlegt:

Bei unpräziser Ankündigung der Finanzierung einer größeren Baumaßnahme und fehlenden Vergleichsangeboten entspricht eine positive Beschlussfassung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Es ist dann gerechtfertigt, dem Verwalter die Kosten des Anfechtungsverfahrens aufzuerlegen.

Zulässiges Rechtsmittel gegen die Kostenlastentscheidung ist die sofortige Beschwerde (LG München I, NJW-RR 2009, 1671).

Der Verwalter ist demnach gut beraten, wenn er sich vor problematischen Beschlüssen Rechtsrat einholt.

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.