Kategorie-Archiv: Vertragsrecht

Gebrauchsüberlassung an Dritte/Untermiete

Nach § 540 BGB ist eine Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne die Erlaubnis des Vermieters unzulässig. Der Mieter muss also zunächst formal eine Erlaubnis einholen. Verweigert der Vermieter diese Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 I S.2 BGB). Dieses Kündigungsrecht besteht nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 I S.2 am Ende BGB), beispielsweise wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen wird. Dann ist das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen. Ebenso ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn durch die beabsichtigte Nutzung eine Überbelegung eintritt. Hierzu später mehr.

§ 540 BGB gilt auch dann, wenn der Mieter dritte Personen für längere Zeit in die Wohnung aufnehmen will und zwar dergestalt, dass der Dritte das Recht haben soll in der gesamte Wohnungen zu leben oder sie zusammen mit dem Mieter zu nutzen. Ehegatten des Mieters, dessen Kinder und Stiefkinder dürfen auch ohne Genehmigung des Vermieters aufgenommen werden. Auf die Minderjährigkeit, die Erziehungsbedürftigkeit oder die wirtschaftliche Unselbständigkeit der Kinder kommt es hierbei nicht an, maßgeblich ist alleine die enge verwandtschaftliche Bindung. Der Lebenspartner im Sinne des § 1 LPartG ist dem Ehegatten gleichgestellt. Unter Lebenspartner ist aber nicht die Lebensgefährtin/der Lebensgefährte, d. h. die Freundin oder der Freund zu verstehen.

Bei einem langjährig unbeanstandet geführten Wohnraummietverhältnis ist der Vermieter weder zum Ausspruch einer außerordentlichen noch einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine Lebensgefährtin in die Mietsache aufnimmt, ohne zuvor beim Vermieter um die Genehmigung der teilweisen (Dritt-)Überlassung nachgesucht oder die Aufnahme angezeigt zu haben. So hat es zumindest das LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 – Az. 67 S 119/17 entschieden. Die Aufnahme sollte dennoch vorher mit der Bitte um Erlaubniserteilung angezeigt werden.

Bei den Eltern des Mieters kommt es nach der Rechtsprechung des bayerischen Oberlandesgericht auf die Umstände des Einzelfalls an (BayObLG vom 06.10.1997 = GE 1997, 1463). Maßgeblich sind Art und Größe der Wohnung, sowie deren Belegung und Eignung für die Aufnahme weitere Person. Auch die Gründe und Motive der Aufnahmen sind zu berücksichtigen. In der Regel soll es für die Aufnahme der Eltern keiner Erlaubnis bedürfen.

Genehmigungspflichtig ist demgegenüber die Aufnahme sonstiger Verwandter, dies soll bereits für den Bruder eines Mieters gelten (BayObLG vom 29.11.1983 = WuM 1984,13).

Die Vorschrift des § 553 BGB ist als Ergänzung zu § 540 BGB zu verstehen. Er enthält eine für die Wohnungsmiete bedeutsame Ausnahme von der Regel des § 540 BGB: Danach hat der Mieter von Wohnraum gegen den Vermieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn er einen Teil seiner Wohnung einem Dritten zum selbständigen Gebrauch überlassen will.

Wird die Erlaubnis verweigert, so kann der Mieter Leistungsklage auf Erteilung der Erlaubnis erheben. Hat der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht verweigert, so steht dem Mieter darüber hinaus das außerordentliche Kündigungsrecht zu. Daneben kann der Mieter den entgangenen Untermietzins als Schadenersatz geltend machen.

In einem aktuellen BGH-Urteil aus dem Jahr 2013 (Az. VIII ZR 349/13) hat der BGH folgendes ausgeführt:

Der Wunsch der Mieter, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit des Klägers im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass die Mieter nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und auch dieses während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten.

§ 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

Somit wurde der Vermieter zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 7.475,00 € (entgangener Untermietzins) verurteilt.

Vor diesem BGH-Urteil war es äußerst streitig, was unter dem gesetzlichen Begriff „Teil des Wohnraums“ zu verstehen war. Einigkeit bestand darin, dass § 553 BGB nicht anzuwenden ist, wenn der Mieter die Wohnräume einem Dritten überlassen hat und lediglich einen Kellerraum oder eine mitvermietete Garage weiterhin selbst nutzen will, um Möbel oder Einrichtungsgegenstände dort aufzubewahren. Gleiches sollte gelten, wenn der Mieter ein Zimmer der Wohnung alleine zu Einlagerung nutzen will (so noch Schmidt-Futterer/Blank, 10. Auflage, § 553 BGB Rn.7). Diese Ansicht ist aufgrund des BGH-Urteils nicht mehr haltbar.

Nach dem zitierten BGH-Urteil ist festzustellen, dass ein Anspruch auf Überlassung des selbstständigen Mietgebrauchs der gesamten Wohnung nicht besteht. Behauptet der Mieter aber, dass er Möbel in einem Zimmer zurücklässt und/oder auch gelegentlich in der Wohnung übernachtet, so muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen, wenn die übrigen Anspruchsvoraussetzungen vorliegen.

Der Mieter muss hierzu ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Der bloße Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten für sich alleine reicht nicht aus. Andererseits sind an die Annahme eines berechtigten Interesses aber auch keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Deshalb ist ein berechtigtes Interesse zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will (BGH, NJW 2006, 1200). Ebenso zählt zu den berechtigten Interessen auch die Entscheidung des Mieters eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft zu bilden. Wesentlich ist, dass das Interesse an der Gebrauchsüberlassung nach dem Vertragsschluss entsteht.

Der Mieter muss also in seiner Aufforderung den Untermieter mit Namen benennen und sein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung darlegen. Der Vermieter kann dann entweder die Erlaubnis erteilen oder verweigern, wenn er sich auf entgegenstehende Interessen berufen kann.

Ein entgegenstehendes Interessen des Vermieters kann die Überbelegung der Wohnung sein. Für die Feststellung der Überbelegung gibt es keine allgemein gültigen Kriterien. In erster Linie ist das Verhältnis der Anzahl der Zimmer und der Größe der Räume zu der Anzahl der Bewohner maßgebend. Als Faustformel kann insoweit geltend, dass kein Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 m² entfällt.

Die Rechtsprechung hat Überbelegung bejaht, wenn eine aus Küche, Schlafzimmer, Diele und Bad bestehende Dachwohnung mit einer Größe von 30 m² von zwei Erwachsenen und drei Kindern im Alter zwischen 7 und 14 Jahren bewohnt wird (BGH WuM 1993, 529); bei der Nutzung einer 70 m² großen Vier-Zimmer-Wohnung durch vier Erwachsene und drei Kinder; wenn in einer 57 m² großen Wohnung zwei Erwachsene und sechs Kinder untergebracht sind; wenn der Mieter eines Apartments von 25 m² seine Ehefrau und sein Kleinkind aufnimmt. Gerade diese letzte Entscheidung wird als sehr zweifelhaft kommentiert. In diesem Fällen soll kein Anspruch auf Erlaubniserteilung bestehen. Diese Grundsätze können allerdings nicht auf die Frage übertragen werden, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter wegen der Überbelegung kündigen kann. Hier gelten andere Grundsätze.

Der Vermieter kann die Erlaubnis von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Es handelt sich nicht um einen neben der Miete geschuldeten Zuschlag, sondern um eine Vertragsanpassung wegen eines erweiterten Mietgebrauchs. Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn der Mieter eine Mieterhöhung zu Unrecht abgelehnt. Ist der Mieter mit der Mieterhöhung einverstanden, so kommt eine freiwillige Änderungsvereinbarung zustande. Der Anspruch des Vermieters auf eine Mieterhöhung hängt davon ab, ob der Vermieter durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten. Diese Argumentation überzeugt nicht, wenn die Betriebskosten ohnehin vom Mieter getragen werden und eine stärkere Abnutzung der Wohnung durch die Aufnahme eines Dritten fällt bei realistischer Betrachtungsweise ohnehin nicht ins Gewicht.

Teilweise wird vertreten, dass der Umfang der Mieterhöhung davon abhängt, welcher Mietzins für Wohnräume mit vergleichbarer Erlaubnis üblicherweise gezahlt wird. Der Mietzins orientiert sich zumeist jedoch nicht an der Personenzahl die einzieht, sondern der Vermieter hat eine konkrete Vorstellung von der Miethöhe. Für ihn wird es nicht darauf ankommen, ob der Mieter alleine oder zusammen mit seinem Ehepartner/Lebensgefährten in eine Dreizimmerwohnung einzieht.

Anders ist es in den Fällen der echten Untermiete. Wird der Mietpreis in einem solchen Fall ausgehandelt, so entspricht es der Üblichkeit, dass der Vermieter am Untermietzins partizipiert. Im Regelfall wird ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzins angemessen sein (AG Hamburg ZMR 2008, 213). Auf die für preisgebundenen Wohnraum geltenden Untermietzuschläge (§ 26 III NMV) kann nicht zurückgegriffen werden. Die Zuschläge sind hinsichtlich der Höhe (2,50 € Zuschlag im Monat bei Nutzung durch eine Person mehr) unrealistisch. Im Ergebnis richtet sich die Höhe des Zuschlags nach dem Kriterium der Zumutbarkeit.

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.