Kategorie-Archiv: Kaution

Kann der Vermieter auf ein verpfändetes Kautionssparbuch ohne weiteres zugreifen?

Das Gesetz regelt zwar die Art der Kautionsleistung in § 551 BGB (Bereitstellung einer Geldsumme), lässt aber auch eine andere Anlageform zu: Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren (§ 551 Absatz 3 BGB). Zulässig ist deshalb die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, dass ein Sparbuch des Mieters verpfändet wird.

Problematisch kann dann nach Mietvertragsbeendigung nun die Auflösung des verpfändeten Sparbuchs durch den Vermieter werden.

Wenn die Mietkaution durch Verpfändung eines Sparbuchs geleistet worden ist, darf der Vermieter das Sparkonto nämlich nur im Falle der Pfandreife auflösen, also dann, wenn ihm gegen den Mieter ein fälliger Anspruch zusteht. D. h. eine berechtigte, verrechenbare Gegenforderung. Grundsätzlich muss der Vermieter als Pfandgläubiger nicht nur sein Pfandrecht, sondern auch die Pfandreife beweisen. Daran ändert sich nichts dadurch, dass nach dem Inhalt der Verpfändungsvereinbarung die Bank als Schuldnerin zur Auszahlung des Kautionsguthabens an den Vermieter auch ohne entsprechenden Nachweis befugt sein soll. Darin liegt nur eine Erleichterung für die Bank, die nicht in die eventuellen Streitigkeiten der Mietvertragsparteien untereinander hineingezogen werden soll. Der Mieter kann einem unzulässigen Zugriff auf das Kautionssparbuch aber mit einer Unterlassungsverfügung im einstweiligen Rechtsschutz begegnen.

Allerdings ist dieses Ergebnis zwischen den einzelnen Amts- und Landgerichten nicht unumstritten. Der Bundesgerichtshof hat die Frage noch nicht entschieden.

Ein Einziehungsrecht des Vermieters für die Kaution bei streitigen Forderungen besteht nach folgenden Urteilen nicht: LG Darmstadt (Beschluss vom 13.12.2004, Az: 11 T 11/04), LG Wuppertal (Urteil vom 27.11.2003, Az: 9 S 194/03), AG Lichtenberg (Urteil vom 1.4.2004, Az: 4 C 1002/04), AG Tiergarten (Urteil vom 11.3.2003, Az: 6 C 92/03). Am weitesten geht wohl die Ansicht des LG Baden-Baden (Beschluss vom 29.10.2002, Az: 3 T 40/02)), wonach eine Aufrechnung möglicher Schadensersatzansprüche des Vermieters mit der Kaution schon allein deshalb ausscheide, weil es sich nicht um gleichartige Forderungen handele, § 387 BGB.

Anders sah dies aber das OLG Karlsruhe mit Beschluss vom 18.8.2008, Az: 8 W 34/08. Die Verwertung der Kaution durch den Vermieter setzt nicht unstreitige Ansprüche voraus, sondern lediglich die Verrechnung der Kaution mit Vermieteransprüchen im Rahmen einer Abrechnung.

Insoweit wird es auch darauf ankommen, in welchem Gerichtsbezirk sich die Wohnung befindet.

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.

Kann der Mieter die Kaution abwohnen?

Die Mietkaution darf nicht einfach abgewohnt werden. Mieter dürfen deshalb auch nicht einfach die Mietzahlungen einstellen und den Vermieter auffordern, die ausstehenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen.

Das Oberlandesgericht Frankfurt, Az. 2 W 10/04 hat hierzu folgendes ausgeführt:

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für sämtliche aus dem Mietverhältnis begründeten Forderungen. Sie wird erst nach vollständiger vertragsgemäßer Räumung der Mieträume zur Rückzahlung fällig (s. Palandt/Weidenkaff, 63. Aufl. 2004, Einf. vor § 535 unter Nr. 121 m.w.N.).

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.

Wann muss über die Kaution abgerechnet werden?

Der Vermieter muss nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abrechnen. Die Regelungen im Gesetz zur Kaution sind äußerst spärlich (§ 551 BGB). Bezüglich der Abrechnungsfrist fehlt eine gesetzliche Regelung. Wie viel Zeit dem Vermieter für die Abrechnung der Kaution zusteht, hängt nämlich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab, z. B. ob die Ansprüche aus dem Mietverhältnis schon feststehen, ob noch über Nebekosten abgerechnet werden muss, ob es noch der Einholung von Kostenvoranschlägen oder eventuell der Einschaltung eines Sachverständigen bedarf. Üblicherweise steht dem Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist zu. Einige Gerichte bemessen diese Frist mit drei Monaten. Längstens soll die Kautionsabrechnung jedoch nach sechs Monaten erfolgen. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kommt es für die Bestimmung der Abrechnungsfrist immer auf die Umstände des Einzelfalls an.

Der Vermieter ist berechtigt die Kaution oder einen angemessenen Teil bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einzubehalten. Eine allgemeingültige Frist für die Abrechnung der Kaution existiert danach nicht.

Der BGH hat mit Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05 folgendes festgestellt:

Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (BGH v. 1.7.1987 – VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 244 [250 f.] = MDR 1987, 929). An dieser Rechtslage hat sich durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.6.2001 (BGBl. I, 1149 ff.) nichts geändert. Von einer gesetzlichen Regelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist bewusst abgesehen worden, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, 84 [99]; sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, 77).

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.