Kategorie-Archiv: Fragen zum Mietrecht

Wie lange dauert eine Räumungsrechtsstreit?

Die Dauer eines Räumungsrechtsstreits ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Der Gesetzgeber hat erkannt, dass es für den Vermieter zu einer finanziellen Krise kommen kann, wenn ein Mieter die Mietzahlungen einfach vollständig einstellt. Er hat deshalb in § 272 Absatz 4 ZPO (Stand 2013) angeordnet, dass Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind.

In der Praxis kann ich nicht feststellen, dass diese Gesetzesänderung generell zu einer Beschleunigung der Gerichtsverfahren geführt hat.

Im ersten Schritt ist zu beachten, dass keine Zeit beim Ausspruch der Kündigung verloren gehen sollte. Sobald eine Monatsmiete nicht beglichen wurde sollten beim Vermieter die Warnglocken angehen.

Da die Miete nach aktueller BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15) am dritten Werktag des Monats angewiesen sein muss, sollte am sechsten Werktag des Folgemonats überprüft werden, ob auch die nächste Miete nicht beglichen wurde.

Der Vermieter sollte dann fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen. Hierbei sind eine Vielzahl von Formalien zu beachten (Personenmehrheit, Räumungsfristbewilligung, Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung, Aufschlüsselung des Zahlungsrückstands, Zugang, Hinweis auf ein Widerrufsrecht, etc.). Natürlich fallen Gebühren an, wenn die Kündigung durch einen Rechtsanwalt entworfen und erklärt wird. Allerdings wird den Vermieter diese Investition vor unliebsamen Überraschungen vor Gericht bewahren. Daneben muss der Mieter die Kosten grundsätzlich bezahlen, da er sich mit der Entrichtung der Miete in Verzug befindet (BGH, Urteil vom 06.10.2010, Az. VIII ZR 271/09). Etwas anderes soll nach der BGH-Rechtsprechung nur bei kaufmännisch geschulten Personal einer Großvermietungsgesellschaft gelten. Der private Vermieter darf einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen.

Nach Ablauf der Räumungsfrist sollte der Vermieter unverzüglich Räumungsklage erheben. Daneben wird auch der bislang angefallene Mietrückstand eingeklagt.

Meine über 10-jährige Berufserfahrung in Räumungssachen verteilt sich im wesentlichen auf die Amtsgerichte Speyer, Ludwigshafen, Mannheim, Karlsruhe, Ettlingen und Rastatt.

Beispielhaft verweise ich auf folgende Verläufe der letzten von mir betreuten Räumungsverfahren:

AG Speyer: Klageschrift vom 21.07.2016 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 25.07.2016 – Termin zur mündlichen Verhandlung am 25.10.2016 – das Verfahren endete durch Räumungsvergleich und durch Räumung und Übergabe ohne Vollstreckung.

AG Speyer: Klageschrift vom 26.08.2015 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 28.08.2015 – Versäumnisurteil – Einspruch gegen das Versäumnisurteil durch die Mieter – Termin zur mündlichen Verhandlung am 18.11.2015 – das Verfahren endete durch Räumungsvergleich. Die Wohnung wurde vom Mieter geräumt und übergeben.

AG Speyer: Klageschrift vom 04.03.2015 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 11.03.2015 – Termin zur mündlichen Verhandlung am 20.07.2015 – das Verfahren endete durch Anerkenntnis im Termin. Dennoch musste die Räumungsvollstreckung beauftragt werden. Am Räumungstermin wurde die Wohnung von der Gemeinde beschlagnahmt und die Mieter konnten für 6 Monate in der Wohnung verbleiben. Dies ist gesetzlich zulässig. Die Gemeinde übernimmt für die Dauer der Einwiesung, die höchstens 6 Monate beträgt die Miete und sorgt dann am Ende für die Räumung. Die Einweisung erfolgt zur Verhinderung einer Obdachlosigkeit.

AG Ludwigshafen: Klageschrift vom 23.03.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 07.04.2017 – Versäumnisurteil vom 26.04.2017. Räumungsauftrag am 05.05.2017 erteilt. Die Gerichtsvollzieherin war bis zum 09.06.2017 im Urlaub. Besonders ärgerlich war dies, da ein beschränkter Räumungsauftrag nach § 885 a ZPO (früher Berliner Räumung) erteilt wurde. Dies bedeutet, dass der Gerichtsvollzieher keine Spedition beauftragen muss, da die Möbel und das sonstige Eigentum der Mieter in der Wohnung verbleibt. Oftmals begründen die Gerichtsvollzieher eine Verzögerung damit, dass die Spedition keine früheren Termine hatte. Die Räumung wurde am 03.08.2017 durchgeführt, der Mieter hatte augenscheinlich die Wohnung aufgegeben.

AG Ludwigshafen: Klageschrift vom 17.02.2014 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 28.03.2014 – Versäumnisurteil vom 06.05.2014. Räumung durch Gerichtsvollzieher am 03.07.2014. Der Mieter war unbekannt verzogen und hat die Wohnung annährend geräumt verlassen.

AG Mannheim: Klageschrift vom 26.04.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 11.05.2017. Termin zur mündlichen Verhandlung am 06.09.2017.

AG Mannheim: Klageschrift vom 27.03.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 25.04.2017. Termin zur mündlichen Verhandlung am 05.07.2017. Die Mieter haben vor diesem Termin freiwillig geräumt. Das Verfahren konnte für erledigt erklärt werden, die Kosten haben die Mieter zu tragen.

AG Mannheim: Klageschrift vom 23.11.2015 – Anordnung früher erster Termin mit Verfügung vom 07.12.2015 – Früher erster Termin zur mündlichen Verhandlung am 12.01.2016 – das Verfahren endete durch Räumungsvergleich im Termin. Die Mieter verpflichteten sich die Miete für 6 Monate pünktlich und vollständig zu begleichen, im Gegenzug verzichtet der Vermieter dann auf die Räumung. Nach 6 Monaten wäre dann das Mietverhältnis weitergeführt worden. Schon die erste Miete ging dann nicht vollständig beim Vermieter ein. Nach Beauftragung der Räumungsvollstreckung und Terminierung durch den Gerichtsvollzieher haben die Mieter die Wohnung geräumt und dem Gerichtsvollzieher den Schlüssel vorbeigebracht.

AG Karlsruhe: Klageschrift vom 10.03.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 15.03.2017 – Versäumnisurteil vom 12.04.2017. Nach Ablauf von zwei Wochen (Einspruchsfrist) wurde am 25.04.2017 eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils erteilt. Der Räumungsauftrag wurde am 02.05.2017 erteilt. Mit Schreiben vom 31.05.2017 teilte der Gerichtsvollzieher mit, dass er sich vom 03.05.2017 bis zum 04.06.2017 nicht im Dienst befand und die Bearbeitung des Auftrags sich deshalb verzögert hat. Der Räumungstermin war dann am 08.08.2017.

AG Karlsruhe: Klageschrift vom 07.03.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 16.03.2017 – Versäumnisurteil vom 12.04.2017. Nach Ablauf von zwei Wochen (Einspruchsfrist) wurde am 24.04.2017 eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils erteilt. Der Räumungsauftrag wurde am 28.04.2017 erteilt. Mit Schreiben vom 19.05.2017 wurde der Räumungstermin vom Gerichtsvollzieher auf den 19.07.2017 festgesetzt. Die Wohnung wurde an diesem Termin geräumt, die Möbel und der Hausrat der Mieterin wurde für drei Monate eingelagert.

AG Karlsruhe-Durlach: Klageschrift vom 07.03.2017 vom 20.03.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 22.03.2017 – das Verfahren endete durch Auszug des Mieters.

AG Karlsruhe: Klageschrift vom 02.01.2017 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 09.01.2017 – Termin zur mündlichen Verhandlung am 22.03.2017 – das Verfahren endete durch den Auszug der Mieter kurz vor dem Termin.

AG Karlsruhe: Klageschrift vom 24.02.2016 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 04.03.2016 – Versäumnisurteil vom 29.03.2016. Die Räumung wurde am 20.04.2016 beauftragt und am 20.05.2016 durchgeführt. Das komplette Inventar des Mieters musste eingelagert und dann größtenteils vernichtet werden.

AG Ettlingen: Klageschrift vom 23.12.2015 – Anordnung früher erster Termin unter Hinweis auf § 272 IV ZPO mit Verfügung vom 04.01.2015 – Früher erster Termin am 03.02.2016 – das Verfahren endete durch Räumungsvergleich.

AG Ettlingen: Klageschrift vom 12.02.2014 – Anordnung früher erster Termin unter Hinweis auf § 272 IV ZPO mit Verfügung vom 17.02.2014 – Früher erster Termin am 12.03.2014 – das Verfahren endete durch Räumungsvergleich.

AG Rastatt: Klageschrift vom 08.08.2016 – Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 16.08.2016 – Termin zur mündlichen Verhandlung am 22.09.2016 – das Verfahren endete durch Anerkenntnis im Termin.

Zusammenfassung:

Die Verfahrensdauer beträgt nach meiner Erfahrung minimal einen Monat, soweit ein Versäumnisurteil ergeht. Der Termin zur mündlichen Verhandlung wird von den Gerichten zwischen zwei Monaten und vier Monaten nach Eingang der Klageschrift terminiert. Wenn es dann zu einer Beweisaufnahme kommt, beispielsweise weil der Mieter sich auf eine Minderung wegen Mängeln beruft, kann das Verfahren auch sehr lange dauern. Die Aufgabe des Vermieteranwalts ist es dann einen für den Vermieter günstigen Räumungsvergleich herbeizuführen.

Die Vollstreckung eines Urteils ist ebenfalls mit einigem Zeitaufwand verbunden. Alleine durch die vorgeschriebene Ankündigungsfrist der Räumung von 3 Wochen und die Möglichkeit des Rechtsschutz gegen eine Räumung kann sich die Räumung erheblich verzögern. Auch ist es von Zufälligkeiten (Urlaub, Erkrankung) abhängig, wie schnell ein Räumungsauftrag vom Gerichtsvollzieher bearbeitet wird. Soweit der Mieter überhaupt keine Miete mehr zahlt treffen diese Zufälligkeiten den Vermieter natürlich schwer. Der Eingangs erwähnte § 272 IV ZPO führt jedenfalls zu keiner spürbaren Beschleunigung.

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen oder auf dieser Seite nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.

Gebrauchsüberlassung an Dritte/Untermiete

Nach § 540 BGB ist eine Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne die Erlaubnis des Vermieters unzulässig. Der Mieter muss also zunächst formal eine Erlaubnis einholen. Verweigert der Vermieter diese Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 I S.2 BGB). Dieses Kündigungsrecht besteht nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 I S.2 am Ende BGB), beispielsweise wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen wird. Dann ist das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen. Ebenso ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn durch die beabsichtigte Nutzung eine Überbelegung eintritt. Hierzu später mehr.

§ 540 BGB gilt auch dann, wenn der Mieter dritte Personen für längere Zeit in die Wohnung aufnehmen will und zwar dergestalt, dass der Dritte das Recht haben soll in der gesamte Wohnungen zu leben oder sie zusammen mit dem Mieter zu nutzen. Ehegatten des Mieters, dessen Kinder und Stiefkinder dürfen auch ohne Genehmigung des Vermieters aufgenommen werden. Auf die Minderjährigkeit, die Erziehungsbedürftigkeit oder die wirtschaftliche Unselbständigkeit der Kinder kommt es hierbei nicht an, maßgeblich ist alleine die enge verwandtschaftliche Bindung. Der Lebenspartner im Sinne des § 1 LPartG ist dem Ehegatten gleichgestellt. Unter Lebenspartner ist aber nicht die Lebensgefährtin/der Lebensgefährte, d. h. die Freundin oder der Freund zu verstehen.

Bei einem langjährig unbeanstandet geführten Wohnraummietverhältnis ist der Vermieter weder zum Ausspruch einer außerordentlichen noch einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine Lebensgefährtin in die Mietsache aufnimmt, ohne zuvor beim Vermieter um die Genehmigung der teilweisen (Dritt-)Überlassung nachgesucht oder die Aufnahme angezeigt zu haben. So hat es zumindest das LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 – Az. 67 S 119/17 entschieden. Die Aufnahme sollte dennoch vorher mit der Bitte um Erlaubniserteilung angezeigt werden.

Bei den Eltern des Mieters kommt es nach der Rechtsprechung des bayerischen Oberlandesgericht auf die Umstände des Einzelfalls an (BayObLG vom 06.10.1997 = GE 1997, 1463). Maßgeblich sind Art und Größe der Wohnung, sowie deren Belegung und Eignung für die Aufnahme weitere Person. Auch die Gründe und Motive der Aufnahmen sind zu berücksichtigen. In der Regel soll es für die Aufnahme der Eltern keiner Erlaubnis bedürfen.

Genehmigungspflichtig ist demgegenüber die Aufnahme sonstiger Verwandter, dies soll bereits für den Bruder eines Mieters gelten (BayObLG vom 29.11.1983 = WuM 1984,13).

Die Vorschrift des § 553 BGB ist als Ergänzung zu § 540 BGB zu verstehen. Er enthält eine für die Wohnungsmiete bedeutsame Ausnahme von der Regel des § 540 BGB: Danach hat der Mieter von Wohnraum gegen den Vermieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn er einen Teil seiner Wohnung einem Dritten zum selbständigen Gebrauch überlassen will.

Wird die Erlaubnis verweigert, so kann der Mieter Leistungsklage auf Erteilung der Erlaubnis erheben. Hat der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht verweigert, so steht dem Mieter darüber hinaus das außerordentliche Kündigungsrecht zu. Daneben kann der Mieter den entgangenen Untermietzins als Schadenersatz geltend machen.

In einem aktuellen BGH-Urteil aus dem Jahr 2013 (Az. VIII ZR 349/13) hat der BGH folgendes ausgeführt:

Der Wunsch der Mieter, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit des Klägers im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass die Mieter nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und auch dieses während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten.

§ 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

Somit wurde der Vermieter zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 7.475,00 € (entgangener Untermietzins) verurteilt.

Vor diesem BGH-Urteil war es äußerst streitig, was unter dem gesetzlichen Begriff „Teil des Wohnraums“ zu verstehen war. Einigkeit bestand darin, dass § 553 BGB nicht anzuwenden ist, wenn der Mieter die Wohnräume einem Dritten überlassen hat und lediglich einen Kellerraum oder eine mitvermietete Garage weiterhin selbst nutzen will, um Möbel oder Einrichtungsgegenstände dort aufzubewahren. Gleiches sollte gelten, wenn der Mieter ein Zimmer der Wohnung alleine zu Einlagerung nutzen will (so noch Schmidt-Futterer/Blank, 10. Auflage, § 553 BGB Rn.7). Diese Ansicht ist aufgrund des BGH-Urteils nicht mehr haltbar.

Nach dem zitierten BGH-Urteil ist festzustellen, dass ein Anspruch auf Überlassung des selbstständigen Mietgebrauchs der gesamten Wohnung nicht besteht. Behauptet der Mieter aber, dass er Möbel in einem Zimmer zurücklässt und/oder auch gelegentlich in der Wohnung übernachtet, so muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen, wenn die übrigen Anspruchsvoraussetzungen vorliegen.

Der Mieter muss hierzu ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Der bloße Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten für sich alleine reicht nicht aus. Andererseits sind an die Annahme eines berechtigten Interesses aber auch keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Deshalb ist ein berechtigtes Interesse zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will (BGH, NJW 2006, 1200). Ebenso zählt zu den berechtigten Interessen auch die Entscheidung des Mieters eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft zu bilden. Wesentlich ist, dass das Interesse an der Gebrauchsüberlassung nach dem Vertragsschluss entsteht.

Der Mieter muss also in seiner Aufforderung den Untermieter mit Namen benennen und sein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung darlegen. Der Vermieter kann dann entweder die Erlaubnis erteilen oder verweigern, wenn er sich auf entgegenstehende Interessen berufen kann.

Ein entgegenstehendes Interessen des Vermieters kann die Überbelegung der Wohnung sein. Für die Feststellung der Überbelegung gibt es keine allgemein gültigen Kriterien. In erster Linie ist das Verhältnis der Anzahl der Zimmer und der Größe der Räume zu der Anzahl der Bewohner maßgebend. Als Faustformel kann insoweit geltend, dass kein Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 m² entfällt.

Die Rechtsprechung hat Überbelegung bejaht, wenn eine aus Küche, Schlafzimmer, Diele und Bad bestehende Dachwohnung mit einer Größe von 30 m² von zwei Erwachsenen und drei Kindern im Alter zwischen 7 und 14 Jahren bewohnt wird (BGH WuM 1993, 529); bei der Nutzung einer 70 m² großen Vier-Zimmer-Wohnung durch vier Erwachsene und drei Kinder; wenn in einer 57 m² großen Wohnung zwei Erwachsene und sechs Kinder untergebracht sind; wenn der Mieter eines Apartments von 25 m² seine Ehefrau und sein Kleinkind aufnimmt. Gerade diese letzte Entscheidung wird als sehr zweifelhaft kommentiert. In diesem Fällen soll kein Anspruch auf Erlaubniserteilung bestehen. Diese Grundsätze können allerdings nicht auf die Frage übertragen werden, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter wegen der Überbelegung kündigen kann. Hier gelten andere Grundsätze.

Der Vermieter kann die Erlaubnis von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Es handelt sich nicht um einen neben der Miete geschuldeten Zuschlag, sondern um eine Vertragsanpassung wegen eines erweiterten Mietgebrauchs. Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn der Mieter eine Mieterhöhung zu Unrecht abgelehnt. Ist der Mieter mit der Mieterhöhung einverstanden, so kommt eine freiwillige Änderungsvereinbarung zustande. Der Anspruch des Vermieters auf eine Mieterhöhung hängt davon ab, ob der Vermieter durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten. Diese Argumentation überzeugt nicht, wenn die Betriebskosten ohnehin vom Mieter getragen werden und eine stärkere Abnutzung der Wohnung durch die Aufnahme eines Dritten fällt bei realistischer Betrachtungsweise ohnehin nicht ins Gewicht.

Teilweise wird vertreten, dass der Umfang der Mieterhöhung davon abhängt, welcher Mietzins für Wohnräume mit vergleichbarer Erlaubnis üblicherweise gezahlt wird. Der Mietzins orientiert sich zumeist jedoch nicht an der Personenzahl die einzieht, sondern der Vermieter hat eine konkrete Vorstellung von der Miethöhe. Für ihn wird es nicht darauf ankommen, ob der Mieter alleine oder zusammen mit seinem Ehepartner/Lebensgefährten in eine Dreizimmerwohnung einzieht.

Anders ist es in den Fällen der echten Untermiete. Wird der Mietpreis in einem solchen Fall ausgehandelt, so entspricht es der Üblichkeit, dass der Vermieter am Untermietzins partizipiert. Im Regelfall wird ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzins angemessen sein (AG Hamburg ZMR 2008, 213). Auf die für preisgebundenen Wohnraum geltenden Untermietzuschläge (§ 26 III NMV) kann nicht zurückgegriffen werden. Die Zuschläge sind hinsichtlich der Höhe (2,50 € Zuschlag im Monat bei Nutzung durch eine Person mehr) unrealistisch. Im Ergebnis richtet sich die Höhe des Zuschlags nach dem Kriterium der Zumutbarkeit.

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.

Wann haftet der Verwalter für Prozesskosten?

Ab dem 01.07.2007 wurde § 49 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz mit folgendem Wortlaut eingefügt:

Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

Schon vor dieser Gesetzesergänzung war aber anerkannt, dass der Verwalter bei einer schuldhaften Verletzung des Verwaltervertrags auf Schadensersatz haftet, mithin auch die Prozesskosten zu tragen hat (BayObLG, 2Z BR 199/04 vom 08.12.2004 = ZMR 2005, 801). In diesem Fall hatte der Verwalter einem Eigentümer den Tagungsort vorsätzlich nicht mitgeteilt, was zur Nichtigkeit der Beschlüsse geführt hat.

Von dieser Möglichkeit wurde aber von den Gerichten nur selten Gebrauch gemacht.

Diese Tendenz hat sich nun geändert. Ab dem Jahr 2007 sind schon einige Urteile ergangen, die sich mit der Haftung auseinandergesetzt haben.

Es gibt zwar auch einige Verfahren, in denen eine Haftung abgelehnt wurde. Beispielsweise hat das LG Karlsruhe mit Urteil vom 15.09.2011, Az. 11 T 302/11 (NJW-RR 2012, 462) eine Haftung verneint und folgendes ausgeführt:

Grob fahrlässig bzw. schuldhaft handelt, wer die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet, was jedem hätte einleuchten müssen, wobei auch subjektive, in der Person des Handelnden begründete Umstände zu berücksichtigen sind.

Selbst ein objektiv grober Pflichtenverstoß rechtfertigt für sich allein noch nicht den Schluss auf ein entsprechend gesteigertes personales Verschulden, es muss eine auch subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich hier um eine professionelle Verwalterin handelt, an die höhere Anforderungen als an einen Miteigentümerverwalter zu stellen sind (vgl. zu allem LG München I, NJOZ 2010, 2361 = ZMR 2010, 799 m. w. Nachw.; LG Berlin, NJW 2009, 2544 = NZM 2009, 551).

Hier sind jedoch keine hinreichenden Umstände ersichtlich, die die fehlerhafte Beschlussfassung aus subjektiver Sicht als besonders vorwerfbar erscheinen lassen. Die Beigeladene hat laut Protokoll in der Versammlung mehrfach darauf hingewiesen, dass der Antrag eine bauliche Veränderung zum Gegenstand habe und demgemäß eines allstimmigen Beschlusses zur Wirksamkeit bedürfe, anderenfalls er der Anfechtung unterliege. Dass sie dennoch den Mehrheitsbeschluss als wirksam festgestellt hat, ist angesichts der umstrittenen Rechtslage zur Verkündung rechtswidriger Beschlüsse jedenfalls nicht als grob fahrlässig zu werten, denn auch von einem professionellen Verwalter können nicht die Kenntnisse eines Volljuristen erwartet werden (vgl. LG Berlin, NJW 2009, 2544 = NZM 2009, 551).

In diesem Fall wurde die Haftung also abgelehnt.

Sehr weit geht m. E. dementgegen das Urteil des AG Velbert vom 20.02.2009, 18a C 88/08 = ZMR 2009, 565. Das Amtsgericht hat dem Verwalter die Prozesskosten einer Beschlussanfechtung mit folgender Begründung auferlegt:

Bei unpräziser Ankündigung der Finanzierung einer größeren Baumaßnahme und fehlenden Vergleichsangeboten entspricht eine positive Beschlussfassung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Es ist dann gerechtfertigt, dem Verwalter die Kosten des Anfechtungsverfahrens aufzuerlegen.

Zulässiges Rechtsmittel gegen die Kostenlastentscheidung ist die sofortige Beschwerde (LG München I, NJW-RR 2009, 1671).

Der Verwalter ist demnach gut beraten, wenn er sich vor problematischen Beschlüssen Rechtsrat einholt.

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.

Darf mein Nachbar mein Grundstück betreten, um zu arbeiten?

Zunächst einmal ist darauf zu verweisen, dass sich die Rechtslage unter anderem auch nach Landesrecht richtet. Der Gesetzgeber hat die gesetzliche Regelung den Bundesländern überlassen. Für Rheinland-Pfalz ergeben sich die Regelungen aus den §§ 21 bis 33 des Landesnachbarrechtsgesetz (LNRG).

Im Gesetz aufgeführt sind das Hammerschlags- und das Leiterrecht (§ 21 LNRG RLP).

Unter Hammerschlagsrecht wird die Befugnis verstanden, das Nachbargrundstück betreten zu können, um von dort aus Bau-, Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten an Bauwerken auf dem eigenen Grundstück durchzuführen, die von dort aus entweder gar nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem technischen oder kostenmäßigen Aufwand ausgeführt werden können.

Unter Leiterrecht versteht man die Befugnis, zu diesen Zwecken auf dem Nachbargrundstück Leitern oder Gerüste aufzustellen, Baumaterialien über das Nachbargrundstück zur Baustelle zu befördern und in manchen Bundesländern auch Baumaschinen und Baumaterial während der Arbeiten auf dem Nachbargrundstück abzustellen oder zu lagern.

Daneben wird das Hammerschlags- und Leiterrecht durch das sog. Schaufelschlagsrecht ergänzt. Dabei geht es um die Befugnis, im Zusammenhang mit Erdarbeiten auf dem Nachbargrundstück auch Erde, Sand, oder anderen Bodenaushub vorübergehend lagern zu dürfen. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung hierzu findet sich im LNRG RLP aber nicht.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang vor allem § 22 LNRG RLP, d. h. die Anzeigepflicht. Der Nachbar muss die Nutzungsabsicht mindestens zwei Wochen vor Beginn der Benutzung dem Eigentümer und dem Nutzungsberechtigten (Mieter) anzeigen.

Wenn also die Voraussetzungen des § 21 LNRG RLP und eine rechtzeitige Anzeige vorliegen, dann müssen Sie die Betretung dulden.

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.

Wie genau muss der Vermieter in der Kündigung den Zahlungsverzug aufschlüsseln?

Das Landgericht Hamburg hat in einem älteren Urteil ausgeführt, dass der Vermieter in einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs den Zahlungsbetrag genau aufschlüsseln muss und zwar nach Betrag, Fälligkeitsdatum und Kostenart. Lässt sich der Aufstellung des Vermieters nämlich nicht zweifelsfrei entnehmen, ob sich der Mieter mit der Miete oder den Nebenkosten in Verzug befindet, soll die Kündigung unwirksam sein (LG Hamburg, Az. 316 S 43/03 = NJW 2003, 3064). Problematisch war dies bei diesem Fall, weil die beigefügte und in Bezug genommene Kontoauflistung schon mit einem ungeklärten Saldo begann. Außerdem wurden die fälligen Mietzahlungen ins Soll und die erbrachten Zahlungen ins Haben gestellt.

Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die nicht verallgemeinert werden kann.

So hat beispielsweise das Landgericht Berlin in einem anderen Fall, in dem der Vermieter sich bei der Angabe des Zahlungsmonats gerirrt hatte, entschieden, dass die Kündigung wirksam war, da der  Kündigungsgrund „Zahlungsverzug“ für den Mieter erkennbar war und das korrekte Saldo angegeben wurde (LG Berlin, Az. 65 TS 102/02 = NJW 2003, 3063).

Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2010 zur Problematik grundsätzlich Stellung bezogen (Urteil vom 12.05.2010, Az. VIII ZR 96/09): Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003, Az. VIII ZB 94/03).

Der Vermieter sollte nach m. E. eine Auflistung erstellen, wenn sich der Mietrückstand über Monate hinzieht, der Mieter Teilzahlungen geleistet hat und/oder sich die Miethöhe geändert hat, möglicherweise durch eine Erhöhung der Vorauszahlungsverpflichtung für Nebenkosten. Dann ist es m E. eben nicht ausreichend, dass der Vermieter einfach ein Saldo angibt.

Ich halte es für gefährlich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs etwas anderes herleiten zu wollen. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte nämlich der Vermieter den Rückstand auch monatsweise aufgelistet. Ich halte dies in jedem Fall für ratsam.

In solchen Fällen empfiehlt sich außerdem eine kompetente Rechtsberatung vor Ausspruch der Kündigung. Eine formal unwirksamen Kündigung kann zum Prozessverlust und zu Erstattungsansprüchen des Mieters für die Zurückweisung der Kündigung führen.

Das LG Kempten hat mit Urteil vom 22.02.2017, Az. 53 S 1283/16 entschieden, dass eine Klage auf Zahlung eines Saldos aus einem fortgeschriebenen Mieterkonto, in welchem Mietzinsforderungen, Nachzahlungsforderungen aus Heiz-  und Betriebskostenabrechnungen bzw. Guthaben aus diesen, ebenso wie Mahnkosten, Rechtsanwaltskosten und Auszahlungen vom Vermieter eingestellt wurden unzulässig ist.

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen oder auf dieser Seite nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.

Muss der Lebensgefährte, der den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat auf Räumung mit verklagt werden?

Nicht selten kommt es vor, dass nach Abschluss eines Mietvertrags der Lebensgefährte des Mieters in die Wohnung einzieht.

Erwirkt nun der Vermieter ein Räumungsurteil gegen den Mieter und beauftragt die Räumungsvollstreckung kann dies zu unangenehmen Überraschungen führen.

So kann es passieren, dass schon der Gerichtsvollzieher mitteilt, dass ihm amtsbekannt ist, dass die Wohnung auch vom Lebensgefährten bewohnt wird und er deshalb eine Räumung ablehnt.

Der Bundesgerichtshof hat zu dieser Konstellation folgendes festgestellt:

Für eine Räumung von Wohnraum bedarf es nicht nur eines Räumungstitels gegenüber dem tatsächlichen Mieter, sondern auch gegenüber dem nicht mietenden Lebensgefährten, der sich in den Räumlichkeiten mit aufhält.

BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – Aktenzeichen I ZB 56/07.

Entscheidend soll sein, ob der Lebensgefährte Mitbesitz an der Wohnung hat. Hier spielt es dann eine Rolle, ob der Einzug des Lebensgefährten dem Vermieter angezeigt wurde, dieser formal zugestimmt hat, die öffentlich-rechtliche Anmeldung erfolgte, eine Wohnungsgeberbescheinigung ausgestellt wurde und sich der Mitbesitz nach außen manifestiert hat (Adressschild an der Klingel und am Briefkasten).

Dies führte dann zu einer Verzögerung der Räumung, da der Vermieter erneut Klage erheben musste, wenn ihm erst nach der mündlichen Verhandlung bekannt wurde, dass ein Lebensgefährte mit eingezogen war.

Der Gesetzgeber hat dieses Problem erkannt und im Mietrechtsreformgesetz 2013 in die Zivilprozessordnung die Möglichkeit einer Vollstreckung auch gegen den Lebensgefährten durch Erlangung einer einstweilige Verfügung unter gewissen Voraussetzungen eingefügt (§ 940 a Absatz 2 ZPO).

In der Praxis ist festzustellen, dass hierdurch für den Vermieter eine gewisse Zwickmühle entstanden ist. Soweit der Vermieter den Lebensgefährten mitverklagt und dieser sich darauf beruft, dass er keinen Mitbesitz an der Wohnung hat und der Vermieter das Gegenteil nicht beweisen kann wird die Klage des Vermieters gegen den Lebensgefährten kostenfällig abgewiesen.

Wenn der Vermieter den Lebensgefährten nicht mitverklagt, obwohl ihm bekannt ist, dass er in der Wohnung wohnt und der Gerichtsvollzieher die Räumung deswegen ablehnt, weil sich der Lebensgefährte auf Mitbesitz beruft, dann muss erneut geklagt werden, da die Voraussetzungen des § 940 a Absatz 2 ZPO dann nicht vorliegen. Der Mietrückstand wird dann immer größer.

Bitte beachten Sie, dass Gesetzgebung und Rechtsprechung einem stetigen Wandel unterworfen sind und dass Ausführungen in Urteilen oder auf dieser Seite nicht verallgemeinert werden können. Es kommt immer auf den konkreten Einzelfall an.

Kann der Vermieter auf ein verpfändetes Kautionssparbuch ohne weiteres zugreifen?

Das Gesetz regelt zwar die Art der Kautionsleistung in § 551 BGB (Bereitstellung einer Geldsumme), lässt aber auch eine andere Anlageform zu: Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren (§ 551 Absatz 3 BGB). Zulässig ist deshalb die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, dass ein Sparbuch des Mieters verpfändet wird.

Problematisch kann dann nach Mietvertragsbeendigung nun die Auflösung des verpfändeten Sparbuchs durch den Vermieter werden.

Wenn die Mietkaution durch Verpfändung eines Sparbuchs geleistet worden ist, darf der Vermieter das Sparkonto nämlich nur im Falle der Pfandreife auflösen, also dann, wenn ihm gegen den Mieter ein fälliger Anspruch zusteht. D. h. eine berechtigte, verrechenbare Gegenforderung. Grundsätzlich muss der Vermieter als Pfandgläubiger nicht nur sein Pfandrecht, sondern auch die Pfandreife beweisen. Daran ändert sich nichts dadurch, dass nach dem Inhalt der Verpfändungsvereinbarung die Bank als Schuldnerin zur Auszahlung des Kautionsguthabens an den Vermieter auch ohne entsprechenden Nachweis befugt sein soll. Darin liegt nur eine Erleichterung für die Bank, die nicht in die eventuellen Streitigkeiten der Mietvertragsparteien untereinander hineingezogen werden soll. Der Mieter kann einem unzulässigen Zugriff auf das Kautionssparbuch aber mit einer Unterlassungsverfügung im einstweiligen Rechtsschutz begegnen.

Allerdings ist dieses Ergebnis zwischen den einzelnen Amts- und Landgerichten nicht unumstritten. Der Bundesgerichtshof hat die Frage noch nicht entschieden.

Ein Einziehungsrecht des Vermieters für die Kaution bei streitigen Forderungen besteht nach folgenden Urteilen nicht: LG Darmstadt (Beschluss vom 13.12.2004, Az: 11 T 11/04), LG Wuppertal (Urteil vom 27.11.2003, Az: 9 S 194/03), AG Lichtenberg (Urteil vom 1.4.2004, Az: 4 C 1002/04), AG Tiergarten (Urteil vom 11.3.2003, Az: 6 C 92/03). Am weitesten geht wohl die Ansicht des LG Baden-Baden (Beschluss vom 29.10.2002, Az: 3 T 40/02)), wonach eine Aufrechnung möglicher Schadensersatzansprüche des Vermieters mit der Kaution schon allein deshalb ausscheide, weil es sich nicht um gleichartige Forderungen handele, § 387 BGB.

Anders sah dies aber das OLG Karlsruhe mit Beschluss vom 18.8.2008, Az: 8 W 34/08. Die Verwertung der Kaution durch den Vermieter setzt nicht unstreitige Ansprüche voraus, sondern lediglich die Verrechnung der Kaution mit Vermieteransprüchen im Rahmen einer Abrechnung.

Insoweit wird es auch darauf ankommen, in welchem Gerichtsbezirk sich die Wohnung befindet.

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Kann der Mieter die Kaution abwohnen?

Die Mietkaution darf nicht einfach abgewohnt werden. Mieter dürfen deshalb auch nicht einfach die Mietzahlungen einstellen und den Vermieter auffordern, die ausstehenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen.

Das Oberlandesgericht Frankfurt, Az. 2 W 10/04 hat hierzu folgendes ausgeführt:

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für sämtliche aus dem Mietverhältnis begründeten Forderungen. Sie wird erst nach vollständiger vertragsgemäßer Räumung der Mieträume zur Rückzahlung fällig (s. Palandt/Weidenkaff, 63. Aufl. 2004, Einf. vor § 535 unter Nr. 121 m.w.N.).

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Wann muss über die Kaution abgerechnet werden?

Der Vermieter muss nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abrechnen. Die Regelungen im Gesetz zur Kaution sind äußerst spärlich (§ 551 BGB). Bezüglich der Abrechnungsfrist fehlt eine gesetzliche Regelung. Wie viel Zeit dem Vermieter für die Abrechnung der Kaution zusteht, hängt nämlich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab, z. B. ob die Ansprüche aus dem Mietverhältnis schon feststehen, ob noch über Nebekosten abgerechnet werden muss, ob es noch der Einholung von Kostenvoranschlägen oder eventuell der Einschaltung eines Sachverständigen bedarf. Üblicherweise steht dem Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist zu. Einige Gerichte bemessen diese Frist mit drei Monaten. Längstens soll die Kautionsabrechnung jedoch nach sechs Monaten erfolgen. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kommt es für die Bestimmung der Abrechnungsfrist immer auf die Umstände des Einzelfalls an.

Der Vermieter ist berechtigt die Kaution oder einen angemessenen Teil bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einzubehalten. Eine allgemeingültige Frist für die Abrechnung der Kaution existiert danach nicht.

Der BGH hat mit Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05 folgendes festgestellt:

Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (BGH v. 1.7.1987 – VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 244 [250 f.] = MDR 1987, 929). An dieser Rechtslage hat sich durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.6.2001 (BGBl. I, 1149 ff.) nichts geändert. Von einer gesetzlichen Regelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist bewusst abgesehen worden, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, 84 [99]; sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, 77).

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